Инвестиции в строительство и недвижимость

Инвестиции в строительство: основные стратегии и прибыльные виды недвижимости

Инвестициями в строительство называют вложения средств либо в строящиеся, либо в уже сданные объекты недвижимости для получения прибыли от последующего увеличения цены.

Инвесторы, выбирающие недвижимость в качестве объекта инвестиций, как правило, в числе преимуществ видят простоту и понятность таких вложений. Недвижимость - это материальный, а не цифровой объект, который будет существовать в реальном мире и почти гарантированно приносить прибыль. 

Вложения в недвижимость делать проще, чем инвестировать в ценные бумаги и выгоднее, чем заводить банковские депозиты, которые зачастую не покрывают даже уровень официальной инфляции. Не по душе многим людям и отчасти спекулятивные операции с валютой. Недвижимость же всегда ассоциируется с надежностью и возможностью извлечения пассивного дохода. 

В среднем рентабельность вложений в строительство сопоставимы с рынком высокодоходных ценных бумаг. Стоимость жилья может вырасти с начала строительства от 30% при стабильном рынке, а при благоприятном стечении обстоятельств до 100%. 

Стратегии инвестирования

Инвестирование в строительство могут иметь разные стратегии. Это различные варианты с перепродажей, арендой либо инвестирование с помощью профессиональных инвесторов.

• Покупка на раннем этапе с целью последующей продажи. То есть вы приобретаете объект, как только застройщик открывает продажи, на стадии котлована или фундамента, и продаете его либо без ремонта, либо после сдачи и ремонта. Ремонт жилья, к примеру, может повысить стоимость на 30%. В то же время это и существенный расход, особенно когда цены на стройматериалы серьезно растут. В целом при варианте с ранней покупкой вы максимально выигрываете на разнице между стартовыми вложениями и конечной стоимостью.
• Покупка на раннем этапе и продажа за полгода до планируемой сдачи объекта. Такой вариант возможен по договору переуступки. Отпадают расходы на ремонт, но прибыльность меньше, чем у первого варианта.
• Покупка на более позднем этапе, ремонт и перепродажа. Такой подход, когда вы, например, приобретаете недвижимость за полгода до сдачи, снижает риски инвестора. Объект уже приближается к стадии готовности и вы не рискуете столкнуться с недостроем. 
• Приобретение на ранней стадии и сдача в аренду после готовности. Это когда вы приобрели объект на ранних этапах строительства, затем дождались ввода, сделали ремонт и сдаете недвижимость в аренду. Аренда может быть долгосрочная или краткосрочная. Второй вариант более прибыльный, но и менее пассивный и несет много расходов. Также, если речь идет о коммерческой или производственной недвижимости, существуют вариант сдачи в аренду одному целевому арендатору, либо сдача помещения по частям нескольким арендаторам, что существенно снижает риски для больших объектов.
• Приобретение на позднем этапе и сдача в аренду. Стратегия, чуть более снижающая риски, но и разница стоимости между готовым и неготовым объектом будет невелика. 
• Комбинированная стратегия. То есть когда вы приобрели объект при строительстве, сдаете его в аренду и ждете максимального повышения цены на него, после чего продаете. То есть зарабатываете и от роста стоимости, и от аренды. 
• Инвестирование средств с профессиональными инвесторами и получение процента от прибыли. Так вы избавляете себя от всех организационных моментов, но платите комиссию за услуги. Поскольку инвестирование часто проводится во много объектов, вы еще и значительно снижаете риски.

В целом, если сравнивать перепродажу, сдачу в аренду и опосредованное инвестирование, то в первом случае вы получаете быстрый и хороший доход в сжатые сроки, во-втором - источник пассивного дохода при растянутой окупаемости, в-третьем, - избавляете себя еще и от организации, анализа объектов и многих рисков.

Индивидуальное и коллективное виды инвестирования

Инвестирование может быть индивидуальным, либо коллективным. В рамках этих двух форм инвестирования существуют разные варианты инвестирования. 

Виды индивидуального инвестирования:

• Долевое участие в строительстве. Долевое строительство - это когда вы вкладываете в строительный проект, которым может быть жилая недвижимость или коммерческая. Инвестору нужно заключить договор с застройщиком согласно требования федерального закона 214-ФЗ. Договор регистрируется государством, а средства, согласно последним нововведениям, хранятся не у застройщика, а в банке на счете эскроу. 
• Выкуп доли третьего лица (переуступка). Другой вариант сделки - перекупить долю третьего лица на этапе завершения стройки. В таком случае, часть доходности теряется, но в то же время снижаются риски и сроки окупаемости.
• Инвестиционный договор на строительство. Вы можете заключить инвестиционный договор на строительство жилого или нежилого здания. Законодательство не регламентирует порядок данного вида сделок, но в тоже время их и не запрещает. В договоре подробно прописываются права инвестора. Недостаток такого варианта - отсутствие государственной регистрации. То есть в случае неприятного развития событий отстоять свои права покупателю будет сложнее. Также здесь высок простор для мошеннических схем, когда инвестору могут предлагать на подпись различные договоры “предварительной продажи”. 

Виды коллективного инвестирования:

• Строительные кооперативы. Строительные или жилищно-накопительные кооперативы - это объединения инвесторов в строительство жилых домов. Доли в доходах распределяются в зависимости от объема внесенных средств от каждого инвестора. Члены кооператива вносят паевые взносы, принимают коллективные решения, управляются опытными людьми. Зачастую кооперативы появляются под давлением обстоятельств, выступая как более сильный посредник между индивидуальным инвестором и застройщиком. 
• Фонды недвижимости. Сюда относятся паевые инвестиционные фонды недвижимости (ПИФы недвижимости) и фонды прямых инвестиций. Инвестирование в фонды помогает диверсифицировать портфель и снизить риски, но при этом снизить возможную доходность. Особенность ПИФов недвижимости в том, что они бывают обычно закрытого типа (ЗПИФы) и формируются на большой срок. Инвестировать же можно лишь на начальном этапе работы фонда.

Фонды недвижимости - это неплохой вариант как для новичков, так и для опытных инвесторов. Плюсы фондов - это защита прав инвестора, контроль целевого расходования средств и хода строительства, сопровождение юриста. С инвестора снимаются организационные задачи. В то же время минусы - это более низкая доходность и необходимость уплаты комиссии за управление. 

Когда лучше всего вкладывать в недвижимость

Для инвестиций в недвижимость нужно подбирать оптимальное время. Чтобы доходность вложений в строительство выросла максимально, желательно инвестировать перед подъемами рынка. То есть выбирать моменты, когда цены на квадрат падают, но обещают вырасти.

Что касается вложений в конкретные объекты, то стратегии раннего инвестирования наиболее выгоды инвестору и гарантируют максимальную разницу между моментами покупки и продажи. Чем ближе ввод объекта в эксплуатацию, тем выше будет цена. На старте продаж строительные компании назначают минимальные цены - таким образом привлекаются первые покупатели и создается положительный имидж застройщика. Особенно привлекательные цены бывают при старте строительства новых микрорайонов и ЖК, поэтому начало комплексной застройки - это наилучшие время для инвестиций. 

Обзор объектов недвижимости для инвестиций

Недвижимость бывает разных типов, инвестирование в каждый тип имеет свои нюансы, преимущества и риски, которые мы и рассмотрим далее.

1. Квартиры в жилых домах

Инвестиции в строительство жилья справедливо считаются самым простым и безопасным способом получения дохода, отчего и вызвана их огромная популярность. Молодые семьи хотят иметь собственное жилье, и ипотека этому способствует. В то же время большое число людей переезжает из старого и ветхого жилья в новое, происходит миграция из сел и мелких городов, в города крупные, где строится много нового жилья. Все это способствует спросу на квартиры в новостройках. 

Наиболее бюджетный “народный” вариант - это приобрести на этапе застройки однушку или квартиру-студию, а затем перепродать с доходностью от 25-30% или сдавать в аренду. Объемы вложений в небольших городах в регионах начинаются от 1 млн. рублей.

Что учитывать при выборе объекта инвестирования:

1. Регион. Один из ключевых факторов, ведь особенности рынка в разных частях страны могут отличаться как небо и земля.
2. Район. Нужно понять, какую репутацию имеет конкретный район - он может иметь как дурную славу и высокий уровень преступности, так и наоборот, считаться безопасным и престижным.
3. Уровень инфраструктуры. То, насколько район обеспечен школами, детсадами, магазинами, сферой услуг. Не секрет, что во многих новых районах все это отсутствует и появляется через долгие-долгие годы.
4. Доступность. Количество и качество дорог, наличие/отсутствие остановок общественного транспорта и расстояние до них.
5. Перспективы микрорайона. Планируется ли развитие в будущем со стороны застройщика или администрации. Если компания планирует комплексную застройку территории, потенциальная доходность и возможные риски пропорционально растут.
6. Класс жилья. Жилье бывает разных классов: эконом-класс, бизнес-класс, премиум, элитное.
7. Этаж. Наибольший спрос на средние этажи, на первом и верхних этажах жилье продать сложнее.
8. Число комнат. Самые ликвидные варианты - это однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
9. Площадь. Здесь, опять же, нужно придерживаться наиболее ликвидных вариантов, крупные помещения будут продаваться дольше.
10. Планировка квартиры. Гораздо больше покупателей будет у квартир со стандартной планировкой с квадратными и прямоугольными комнатами, их проще ремонтировать и обустраивать.
11. Наличие лоджии или балкона. Тоже важный фактор, который стоит учитывать.

Вложить в строительство вы можете собственные средства (наилучший вариант), либо взяв ипотеку - в этом случае доходность, естественно, будет ниже. Вариант с ипотекой хорош, если получается быстро продать квартиру. Также на годовую рентабельность влияет срок сдачи объекта, если вместо двух лет, он растягивается в 2-3 раза, она серьезно снижается. 

Не стоит забывать и про расходы, это могут быть:

• стоимость ремонта;
• выплаты по ипотеке, если вы ее используете;
• коммунальные платежи, которые вам начали приходить, если дом уже сдан;
• платная услуга фиксации цены на выбранную недвижимость: ее можно использовать до одобрения кредита или ипотеки;
• услуги нотариуса для регистрации договора в долевом участии.

Не стоит забывать и о налогах от продажи недвижимости, для физических лиц это 13%. НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, а по истечении 5 лет с момента владения имущество можно продать без уплаты налога.

Изменения в законах 

Введение механизма эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года для российских девелоперов стало обязательным использование механизма счетов эскроу. Эскроу - это специальный банковский счет, деньги на котором хранятся до выполнения определенных обязательств. Застройщики могут их забрать только после выполнения условий, прописанных в договоре с покупателями квартир. После регистрации договора участия в долевом строительстве внесенные на счет средства замораживаются до регистрации права собственности на квартиру в уже достроенном доме. Эта мера направлена на обеспечение безопасности вложений граждан и недопущение появления обманутых дольщиков. 

То есть, если у застройщика возникнут проблемы и строительство завершить не удастся, покупатель может получить средства обратно. С одной стороны данная мера позволила снизить риски для инвесторов, с другой, доходность снизилась, ведь застройщик перестал получать деньги которые он могу пустить в стройку, сразу и вперед. Разница между стоимостью жилья на этапе строительства и при сдаче дома стала меньше, в среднем это около 25%. 

Инвесторы с несколькими объектами при банкротстве застройщика будут понижаться в очереди на получение долга. В случае банкротства застройщика, частные инвесторы, купившие в инвестиционных целях несколько квартир по договору долевого участия (ДДУ) не смогут претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика на тех же условиях, что и граждане, которые приобрели жилье для личного пользования. Таких участников долевого строительства будут понижать в очередности на погашение долга. К такому выводу пришел Верховный суд при рассмотрении дела одного из обанкротившихся застройщиков в 2022 году. То есть риски для инвесторов теперь несколько повышаются.

Плюсы:
- Невысокий порог для входа (в регионах от 1 млн. рублей);
- Высокая ликвидность;
- Снижение рисков стать обманутым дольщиком благодаря эскроу-счетам;
- Быстрый срок окупаемости (1-2 года).

Минусы:
- Распространено затягивание сроков сдачи объекта, из-за чего падает рентабельность;
- Риск столкнуться с неблагонадежной фирмой или фирмой на грани банкротства;
- Снижение доходности из-за ведения эскроу-счетов.

2. Коттеджи

Самая популярная альтернатива инвестициям в многоквартирные дома - это вложения в строительство загородных коттеджных поселков. Риски здесь также сравнительно невелики, а срок окупаемости наступает довольно быстро. К тому же загородное жилье в тренде. После ковидных ограничений многие люди, работающие в удаленном формате, поняли, что работать за городом гораздо приятнее и полезнее для физического и психологического здоровья. 

Суть инвестирования такая же, как и в случае с многоквартирными домами. Вы приобретаете жилье на стадии строительства по сниженной цене, а затем продаете после постройки и сдачи. Либо после завершения строительства можете зарабатывать на сдаче коттеджа в аренду. Конечно, можно строиться и самому. Особенно это может быть выгодно при дешевой земле и близости коммуникаций.

Наиболее выгодными вариантами для вложений будут районы с активно развивающейся инфраструктурой, где в ближайшее время могут появиться крупные магазины, образовательные учреждения, больницы, появится общественный транспорт. В таких районах стоимость квадратного метра заметно вырастет. Стоимость коттеджей с землей стартует от 1,5-2 млн. рублей.

В то же время нужно помнить, что коттеджные поселки бывают разные. Многие из них так и остаются стоять пустыми - примеров вокруг предостаточно. Это означает, что перспективы района были оценены неверно, а земля владельцу, скорее всего, досталась за бесценок. Да и целом ликвидность загородного строительства может быть гораздо ниже многоквартирного. При продаже могут делаться скидки более 20% от среднего по рынку, что значительно съедает доход от инвестиций в строительство, и это вполне обычное дело. 

Что учитывать при выборе объекта инвестирования:

1. Этажность и планировку домов;
2. Район и развитие инфраструктуры в целом;
3. Удаленность от крупных городов;
4. Наличие/отсутствие коммуникаций, удобство их подведения;
5. Экологическую обстановку;
6. Перспективы развития района в будущем. Плюсом будут планы по расширению строительства жилых районов, развитию инфраструктуры, а также появление в скором времени различных центров притяжения, например, парков, спортивных и торгово-развлекательных центров.

Изменения в законах. С 1 марта 2022 года в России в вступили в силу новые правила строительства коттеджных поселков, по которым на рынок загородной недвижимости распространяются законы о долевом строительстве и эскроу-счетах. То есть строительные компании, специализированные на малой жилой застройке и привлекающие дольщиков, как и застройщики высотных комплексов должны использовать механизм эскроу-счетов. Закон не исключает индивидуального жилищного строительства гражданами без применения механизма эскроу. С 1 марта застройщики коттеджных комплексов также обязаны получать полный пакет разрешительной и проектной документации, осуществлять планировку благоустройства территории и подключать дома к коммуникациям.

Плюсы:
- Для некоторых сегментов, например, для элитных коттеджных поселков, доходность может быть выше инвестиций в квартиры;
- Рост популярности загородного жилья;
- Снижение рисков для инвесторов благодаря введению механизма эскроу-счетов.

Минусы:
- Более высокий уровень инвестиций, чем в случае с квартирами;
- Ликвидность ниже, чем у городских квартир;
- Более высокая волатильность цен.

3. Гостиницы

Инвестиции в гостиницы имеют больше всего перспектив в мегаполисах и в популярных туристических регионах, где активно растет стоимость квадратного метра. Зарабатывать также можно на строительстве и перепродаже, либо с последующим использованием по назначению, что может значительно увеличить доходность. Вложения обычно начинаются от 2-3 млн. рублей, а средняя доходность составляет около 20-25%.

Риски в этом сегменте выше, чем при инвестировании в жилищное строительство. Очень просто переоценить уровень спроса и получить вечно пустующее неликвидное помещение, которое придется перепродавать с большой скидкой. 

Изменения в законах. С 1 сентября 2022 года вступил в силу обновленный порядок классификации гостиниц. В том числе расширен список средств размещения, к которым не применяется обязательная классификация: это средства размещения в сельской местности и в жилых помещениях (кроме жилых помещений, переведенных в нежилые), туристические приюты, туристические стоянки и дома-кордоны.

Плюсы:
- В отдельных регионах с высоким туристическим потенциалом возможен высокий уровень доходности;

Минусы:
- Более высокие риски по сравнению с инвестированием в жилую недвижимость;
- Вариант, подходящий для туристически привлекательных регионов и больших городов.

4. Производственные помещения

Среди производственной недвижимости спросом пользуются объекты для компаний в сфере пищевой промышленности, различных фабрик по производству товаров первой необходимости, производства мебели и прочего. В первую очередь инвесторов здесь привлекает хорошая доходность, которая составляет около 20-25% годовых и около 50-60% при долгом строительстве. Но и ниша эта уже подойдет далеко не для всех.

Масштабы проектов бывают разные, на стоимость их сильно влияет географический фактор, удаленность от дорог и городов, наличие и качество инфраструктуры. Вложиться здесь можно также по-разному: как с небольшими суммами на этапе строительства, либо, например, полностью проинвестировав проект и став его владельцем. 

В отличие от инвестирования в строительство жилья, здесь больше требований к качествам самого инвестора. Он должен обладать предпринимательскими навыками, опытом и знаниями. Чтобы инвестиции в производственные помещения оказались успешными, каждый проект должен создаваться под конкретную задачу и под потенциального покупателя или арендатора. Нужно иметь детальный бизнес-план с учетом всех рисков и с учетом продажи объекта со скидками нецелевым покупателям.

В связи со сложностью сегмента, зачастую инвестиции в производство и производственную недвижимость осуществляются через посредников, например, через паевые инвестиционные фонды (ПИФы) и фонды прямых инвестиций. 

Плюсы:
- Высокий уровень доходности.

Минусы:
- Более сложный сегмент для инвестирования - существуют высокие требования к инвестору;
- Длительные сроки окупаемости от 5 до 10 лет.

5. Коммерческие объекты недвижимости

Более прибыльным, но менее популярным вариантом инвестирования, чем жилые помещения, может стать коммерческая недвижимость. Доходность здесь на 20-30% выше, чем у жилых помещений, выше и арендные ставки. Вложения же могут варьироваться от нескольких сотен рублей для запуска мелких торговых точек до практически бесконечности. Но конкретика зависит от типа недвижимости.

Типы коммерческой недвижимости:

• Объекты торговли: магазины, супермаркеты, ТЦ;
• Объекты общепита: кафе, рестораны, бары;
• Деловая недвижимость: офисные помещения, бизнес-центры;
• Помещения для сферы досуга, спорта и развлечений;
• Недвижимости в сфере образования: школы, клубы, обучающие центры;
• Складская недвижимость;
• Объекты сельскохозяйственного назначения.

Конечно, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют более высокие риски, ведь у арендаторов из разных ниш есть свои требования к помещениями коммуникациям. Где-то не обойтись без качественной системы вентиляции и вытяжки, где-то повышенные требования к звукоизоляции, уровню напряжения в сети, уровню влажности воздуха и так далее. 

В то же время, в отличие, например, от производственных помещений, которые создаются под конкретного арендодателя, рисков здесь меньше. Ведь готовый объект можно сдавать в аренду большому числу предпринимателей из смежной отрасли. Зачастую в коммерческой недвижимости зарабатывают именно на аренде, продажа практикуется гораздо реже.

Одним из наиболее устойчивых в кризисы сегментов коммерческой недвижимости сейчас являются складские помещения. Согласно данным Росстата, общий объём складских площадей в России по итогам 2021 года составил 34,4 млн кв. м., что на 14 % превысило аналогичный показатель 2020 года.

 В последнее время фиксировалась рекордная заполняемость складов, а средняя стоимость аренды за год выросла на 32% достигнув 4,9 тыс. руб. за квадрат. На росте спроса сказалось увеличение онлайн-торговли и числа дарксторов, то есть складов-магазинов, откуда товары доставляются онлайн-покупателям, бурное развитие маркетплейсов. Однако в 2022 году тенденция к увеличению новых складов приостановилась в результате масштабных антироссийских санкций и ухода с российского рынка большого числа иностранных компаний.

Плюсы:
- Более высокий уровень доходности, чем у жилых помещений.

Минусы:
- Обилие требований к строительству и коммуникациям;
- Менее ликвидное имущество, чем жилье;
- Большой срок окупаемости (от 5 до 10 лет).

Выбор застройщика и инвестпроекта

Ключевой вопрос перед началом инвестирования - это выбор ответственного и надежного застройщика. Здесь, опять же, обращайте внимание на ситуацию на рынке, ведь для строительные компании в конкретный момент могут переживать не лучшие времена. 

Например, к концу 2022 года риски банкротств у российских застройщиков повышенные. В апреле-мае спрос на первичное жилье упал на 60-70% из-за чего застройщики стали массово субсидировать ипотеку под 0,01–2% годовых на 10–30 лет. Центробанк в ответ на это дал понять, что такие низкие ставки приводят к повышению стоимости квартир для покупателей. Планируемые же регуляторные меры с отменой околонулевой ипотеки могут привести к банкротствам многих компаний строительного рынка.

Проверить информацию о застройщиках можно на различных ресурсах, например в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, сайте налоговой, ФССП, различных региональных ресурсах.

Надежность застройщика проверяется по целому ряду параметров.

Основные параметры для проверки застройщика:

1. Продолжительность работы на рынке. Хорошим сроком работы можно считать около 8 лет на рынке.
2. От чьего имени ведется работа. Имейте в виду, что некоторые компании ведут строительство от имени дочерних компаний и открывают новые юрлица под конкретный дом, поэтому стоит узнать, кто именно является учредителем. Вкладывать в стройку от самого застройщика надежнее, так как дочерние фирмы гораздо проще обанкротить, а строительство заморозить.
3. Количество инвесторов. Произведите подсчет количества вкладчиков. Если их подозрительно мало или нет совсем, это большой повод задуматься.
4. Отзывы вкладчиков. Обязательно проверьте черные списки застройщиков, вбейте в поисковую строку название строительной компании в сочетании со словами “мошенничество”, “развод” и так далее.
5. Специализация застройщика. Надо понять, на каких видах строительства специализируется компания, какой у нее опыт в разных видах застройки, в том числе комплексной.
6. Количество сданных объектов. Важный параметр, который расскажет об опыте компании. По готовым объектам вы сможете получить представление о качестве строительства. Найдите информацию о том, в какой срок была сдана недвижимость, имело ли место отставание от графика продолжительностью более чем на квартал. Также обратите внимание, сколько объектов сдано именно в вашем регионе.
7. Финансовые партнеры. О серьезности и благонадежности компании говорит сотрудничество с крупными известными фирмами, банками и страховыми организациями.
8. Пакет разрешительной документации. Документация должна соответствовать требованиям федерального закона 214-ФЗ. Пакет документов включает разрешение на застройку, проектную документацию, договор аренды и право собственности на землю, государственную регистрацию и учредительные документы.

Отдельно изучается инвестиционный проект строительства. Он должен включать бизнес-план, технико-экономическое обоснований инвестиций в строительство и проектную документацию. По этим документам вы должны четко уяснить сроки, перспективы и понять, какие ситуации относятся к форс-мажорным.

Договор с застройщиком

Для заключения договора с застройщиком лучше всего привлечь опытного юриста, на котором лучше не экономить. 

На какие детали договора стоит обратить пристальное внимание:

• Валюта, которая фигурирует в договоре. Нужно понять, по какому курсы будут вестись расчеты.
• Стоимость объекта и квадратного метра. Она может быть фиксированной или плавающей в зависимости от различных условий. Это очень важно.
• Первоначальный взнос. Сколько требуется внести, какой график платежей.
• Дата сдачи объекта.
• Сроки и условия получения правоустанавливающих документов.
• Правила страхования рисков и форс-мажорные обстоятельства.
• Штрафы.
• Правила расторжения договора.

Делаем выводы

Инвестиции в строительство - это отличный способ заработать, который обладает набором преимуществ, среди которых:

• Высокий уровень доходности, сравнимый с рынком ценных бумаг;
• Нет высокого уровня волатильности. Недвижимость не так быстро прирастает и теряет в цене, как акции. 
• Высокая ликвидность объектов, особенно для жилых помещений.
• Большой выбор стратегий инвестирования.
• Высокий уровень предложения.
• Хорошая окупаемость при довольно внушительных вложениях. 

Риски же вложений в строительство следующие:

• Зависимость от ситуации на рынке. К сожалению, никто не гарантирует вам того, что цены на конкретный объект в перспективе не вырастут, а упадут. К этому могут подтолкнуть затяжные кризисы и ситуация в экономике конкретного города, района или страны. 
• Затягивание сроков сдачи объекта. Чем дольше растягивается срок введения в эксплуатацию, тем больше расходов вы несете, падает рентабельность инвестиций. Поэтому в договорах следует прописывать штрафы за срывы сроков сдачи.
• Банкротство застройщика. Далеко не все застройщики финансово благополучны, имеют достаточно опыта и профессиональных управляющих, целевым образом расходующих каждую копейку, поэтому риск банкротства всегда существуют, особенно в периоды кризисов в экономике. 
• Убытки из-за качества строительства. Та ситуация, когда на картинках презентаций было одно, а по факту оказалось совершенно другое, из-за чего ход строительных работ нужно внимательно контролировать. 
• Возможность столкнуться с мошенниками. К сожалению, до сих пор довольно частое явление, когда фирмы появляются из ниоткуда, пускают пыль в глаза началом бурного строительства, а потом исчезают с вашими деньгами. 

Ну и, конечно, не стоит забывать о различных форс-мажорных обстоятельствах, которые могут не зависеть от застройщика. Это могут быть пожары, землетрясения и наводнения, войны, промышленные катастрофы и прочее. Этих рисков поможет избежать страхование имущества.

Чек-лист по инвестированию в строительство

Обозначим порядок действий при индивидуальном инвестировании в строительство:

1. Подберите оптимальное время для инвестирования. Лучше вкладывать на спаде рынка, за которым ожидается рост.
2. Определитесь с типом недвижимости. Это может быть квартира в новостройке, коттедж за городом, гостиница, коммерческие или промышленные объекты.
3. Выберите надежного застройщика. Избегайте фирм-однодневок, дочерних компаний, компаний с долгостроями в послужном списке.
4. Выберите наиболее интересные проекты компании. Большие компании имеют разные строящиеся объекты, с разными стадиями готовности и с разными перспективами.
5. Свяжитесь с компанией и проясните варианты сотрудничества.
6. Выберите конкретный проект. Внимательно рассмотрите инвестиционный проект, поймите выгоды от инвестиций. Желательно посетить строительство лично, понять его реальные темпы.
7. Ознакомьтесь с разрешительной документацией.
8. Подпишите договор.
9. Перечислите средства.

Далее настает самый волнительный момент ожидания завершения строительства. Старайтесь не слишком бурно реагировать на незначительные отставания в графике строительства. Иногда в такие периоды можно понадумывать лишнего, а о сделанных сгоряча решениях впоследствии сильно пожалеть.