Инвестиции в недвижимость

Недвижимость была и остается одним из самых популярных направлений для инвестирования. Особое внимание к недвижимости приковано во время кризисов в экономике, и это не случайно. Недвижимость - это простой, консервативный и понятный метод сбережения средств, который к тому же способен приносить неплохую доходность и пассивный доход.

Инвестирование в недвижимость может осуществляться различными методами и стратегиями, да и сами объекты инвестирования многообразны - жилые помещения, коммерческие, производственные и так далее. Далее мы разберем ключевые стратегии инвестирования, типы недвижимости и выделим преимущества, недостатки и подводные камни каждого из вариантов. 

Цели инвестирования в недвижимость

Начнем с того, что вкладывая в недвижимость, вы можете преследовать разные цели, которые нужно четко проговорить самому себе. От этого будет зависеть выбранная вами стратегия действий.

С какой целью инвестируют в недвижимость:

• Для сбережения средств. То есть у вас есть весомая сумма накоплений и страхи их потерять. Возможно, экономика переживает не самые лучшие времена, а деньги стремительно обесцениваются из-за инфляции. Чтобы снизить негативный эффект, вы можете вложиться в недвижимость, то есть приобрести жилое или коммерческое помещение.
• Для получения пассивного дохода. Для того чтобы получать пассивный доход, вы можете сдавать в аренду собственную недвижимость, либо приобрести и сдавать новую.
• Для получения высокого дохода. Здесь вы ставите целью быстрое извлечение прибыли, то есть перепродаете или обмениваете приобретенное имущество с максимально выгодной для вас наценкой. 

Что учитывать перед стартом инвестирования

Перед тем как куда-то вкладываться, следует провести работу по анализу рынка и учесть возможные факторы риска. Что следует сделать:

• Проанализировать динамику рынка недвижимости. Важно знать ситуацию на рынке недвижимости в целом по стране и региону. Какие тенденции происходят в данный момент? Падают или растут цены? Какова была ситуация в последние несколько лет, последний год, месяц? Какие даются прогнозы? Лучше всего инвестировать в недвижимость при спаде цен за квадрат, но с перспективой их дальнейшего роста.
• Понять ситуацию на местном рынке. Оцените обстановку на локальном уровне - на уровне города и конкретных районов. Какие виды недвижимости наиболее перспективны и востребованы в вашем регионе? Чего не хватает? Каких видов недвижимости, наоборот, в избытке и цены занижены? Определите наиболее перспективные районы - там, где идут активные процессы застройки, появляется новая инфраструктура, планируется возведение новых ЖК, открытие торговых центров, строительство предприятий и так далее. 
• Определить оптимальную стратегию инвестирования. Чаще всего они основаны либо на перепродаже, либо на аренде недвижимости. Стратегии мы подробнее рассмотрим далее. 
• Составить список наиболее ликвидных вариантов. Учитывая налоги и расходы на возможный ремонт и содержание объектов, определите наиболее перспективные варианты для вложений. Не забывайте и о затратах на совершение сделки, на оформление документов и сопровождение юриста, если это необходимо, 

Далее, подобрав несколько наиболее перспективных вариантов, стоит сравнить риски и перспективы доходности по каждому из них. Определиться с выбором поможет анализ конкретных застройщиков, арендаторов или посредников и их репутации, изучение отзывов об их работе, успешности предыдущих проектов, проверка наличия необходимых документов. Какие-то варианты благодаря этой работе сразу же отсеются, и вам легче будет принять окончательное решение.

Стратегии инвестирования в недвижимость

Существует несколько основных стратегий инвестирования в недвижимость. Все они сулят различную доходность, различаются по степени риска, окупаемости и другим параметрам. Это:

1. Покупка готового объекта для перепродажи
2. Покупка готового объекта для сдачи в аренду
3. Покупка требующих ремонта объектов для их перепродажи или сдачи в аренду
4. Инвестиции в недвижимость на этапе строительства
5. Инвестиции в недвижимость через фонды недвижимости

Далее подробно разберем каждую из данных стратегий. При выборе стратегии не брезгуйте советами профессионалов и специалистов с большим опытом и репутацией в инвестировании.

1. Покупка готового объекта для перепродажи

Подходит для: инвесторов, которые хотят отыскать ликвидные варианты недвижимости и заработать на высокой наценке или повышении рыночной цены.

Вариант, при котором вы покупаете объект недвижимости либо по привлекательной цене и тут же перепродаете по более высокой, либо дожидаетесь повышения цен на рынке и уже тогда перепродаете. Это может быть квартира, земельный участок, коммерческое помещение - не суть важно. Главное, что дополнительных затрат на приобретенное имущество не требуется.

Плюсы:

• Низкая вовлеченность инвестора;
• Высокая доходность - до 40%;
• Быстрый срок окупаемости.

Минусы:

• Не требуется вложений на ремонт;
• Время ожидания повышения рыночной стоимости может растянуться.
• Если продадите имущество, которым владеете менее 5 лет, придется уплатить НДФЛ 13%. 

2. Покупка готового объекта для сдачи в аренду 

Подходит для: инвесторов, которые хотят найти объект, на котором сразу можно начать зарабатывать либо пассивно (при долгосрочной аренде), либо активно (при краткосрочной аренде).

Смысл в том, что вы отыскиваете недвижимость, в которую не требуется дополнительно вкладываться с целью зарабатывать на посуточной или долгосрочной аренде. Между этими двумя вариантами есть существенная разница в подходах и доходности.

Краткосрочная аренда. Наиболее доходный вариант (маржинальность около 8-30%) - это краткосрочная аренда. Обычно речь идет о посуточной аренде жилья - то есть квартир или коттеджей. При краткосрочной аренде жилья от вас потребуется большая активность по заселению и выселению жильцов, по поиску новых клиентов и рекламе. Также возрастут расходы на уборку, стирку, коммунальные услуги, текущий ремонт и налоги. 

Плюсы:

• Более высокая доходность по сравнению с долгосрочным вариантом, обычно выше уровня банковских вкладов;
• Более короткий срок окупаемости, чем у долгосрочной аренды;

Минусы:

• Риске выше, чем у долгосрочной аренды;
• Требуются трудозатраты и постоянная вовлеченность владельца;
• Возрастают текущие издержки на ремонт и обслуживание помещения;
• Возможны конфликты с соседями, которым могут не понравится толпы незнакомых людей.

Долгосрочная аренда будет менее доходна (маржинальность около 5%), зато и вовлеченности в процесс она практически не требует. Если вы планируете сдавать жилье, вам будет достаточно подыскать добросовестных жильцов, установить с ними доверительные отношения, заключить договор и получать ежемесячную оплату. Наиболее бюджетный и при этом пассивный вариант - найти небольшую квартиру или студию и сдавать ее на долгий срок. Оформление ипотеки для долгосрочной аренды - не самый перспективный ход, так как полученный доход может не покрыть даже выплаты по кредиту. С ипотекой вы продлите и без того продолжительный срок окупаемости. Согласно подсчетам аналитиков “Мир Квартир”, чтобы окупить новую квартиру при текущих ценах на долгосрочную аренду в России на 2022 год, понадобится 21,1 года, на вторичку уйдет 18,3 года. 

Помимо жилья в долгосрочной аренде заинтересован бизнес, арендующий помещения для коммерции и торговли. Проблема в том, что коммерческие помещения продаются редко, так как владельцы стараются зарабатывать на аренде, да и стоит такая недвижимость обычно дорого. Также можно сдавать в длительную аренду земельные участки, склады, гаражи, парковочные места. 

Плюсы:

• Пассивность дохода;
• Небольшие затраты на ремонт и обслуживание;
• Минимальные риски.

Минусы:

• Невысокий уровень доходности по сравнению с краткосрочной арендой;
• Поиск хороших арендаторов может отнять много времени;
• Долгий срок окупаемости. 

3. Покупка требующих ремонта объектов для их перепродажи или сдачи в аренду

Подходит для: инвесторов, которые хотят найти варианты недвижимости, которые можно улучшить, повысить их ликвидность и извлечь большую выгоду

Если вы хотите увеличить доходность с приобретенной недвижимости, вы можете рассмотреть так называемые проекты добавленной стоимости. То есть приобрести объекты, требующие ремонта, а после их улучшения либо перепродать их дороже, либо также сдавать в аренду. В первом случае вы быстро выходите из проекта, фиксируя прибыль, во втором - сроки окупаемости растягиваются, зато, опять же, есть возможность получать постоянный доход.

Многое здесь зависит от умения видеть и находить перспективные варианты. Например, вы подыскиваете ликвидные жилые помещения. Внешне квартира может выглядеть плачевно, современного ремонта нет (из серии “бабушкин вариант”) но вы видите, что она находится в хорошем крепком доме, который построен относительно недавно (не ветхое жилье), не числится под снос. Что в доме недавно проводился капремонт, что все коммуникации целы да и район-то перспективный. Поэтому ничто, в общем-то, не мешает вам, вложившись в ремонт, перепродать эту квартиру гораздо дороже или выгодно сдавать в аренду.

Также есть комбинированный вариант. Это когда вы, вложившись в улучшение объекта, сначала зарабатываете на его сдаче в аренду, а потом, когда выросли рыночные цены, перепродаете его с максимальной выгодой.

Плюсы:

• Возможность более высокой доходности, нежели с покупкой готовых вариантов.

Минусы:

• Могут возникнуть трудности с поиском подходящих вариантов;
• Риски превысить расходы на ремонт, например, из-за роста стоимости строительных и отделочных материалов, и снизить общую выгоду от вложений;
• Потребуется уплатить налог 13%, если перепродадите объект в течение 5 лет с момента покупки.

4. Инвестиции в недвижимость на этапе строительства

Подходит для: Инвесторов с небольшим капиталом, которые хотят заработать на разнице между ценой недвижимости на ранних этапах и итоговым прайсом

Еще одна популярная стратегия инвестирования в недвижимость заключается во вложениях в нее на тех этапах, когда она еще не сдана в эксплуатацию. То есть проект находится в какой-либо степени готовности: на этапе котлована, в частичной готовности, на завершающей стадии. 

Минимальную цену застройщики устанавливают на самой ранней стадии строительства, что помогает привлечь клиентов к новому проекту. Поэтому наибольшую выгоду можно извлечь, заключив сделку на старте застройки. К примеру, в стабильной ситуации жилье может вырасти от 30% процентов, а в благоприятном случае - до 100%. То есть рентабельность инвестиций в строительство сравнимо с рынком высокодоходных ценных бумаг, например, с покупкой акций. 

Также как и в случае с приобретением готовых объектов, заработать здесь можно и на перепродаже, и на последующей сдаче в краткосрочную или долгосрочную аренду, и на аренде с последующей продажей. Стоит учитывать, что объект можно продать без ремонта и без - последний увеличивает стоимость в среднем на 30%. 

На практике вложения здесь осуществляются через заключение договора долевого участия (ДДУ). Самые большие камни преткновения - это риски затягивания сроков сдачи объектов, из-за чего может существенно падать рентабельность вложений, а также недобросовестные и неблагополучные застройщики, которые либо строят некачественно либо вовсе бросают начатые проекты. Всем известны многочисленные истории про обманутых дольщиков, которые остались и без вложенных средств, и без недвижимости. 

Тут стоит отметить, что благодаря последним изменениям в законодательстве, риски стать обманутым дольщиком снизились. С 1 июля 2019 года для российских девелоперов обязательным стало использование эскроу-счетов, а с 1 марта 2022 года использование их стало обязательным и при строительстве коттеджных поселков. Эскроу - это банковский счет, где деньги дольщиков хранятся до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства, прописанные в договоре. Такая мера, с одной стороны, позволила снизить риски для инвесторов, а с другой, и снизила доходность вложений в строительство. Ведь раньше застройщик мог пускать деньги дольщиков в строительство, а теперь эти средства заморожены, что заставляет застройщиков сдержаннее менять ценники.

Также имейте в виду, что инвестировать в строительство можно не одному, а коллективно. К примеру, в случае инвестирования в жилье существуют жилищно-накопительные кооперативы, то есть объединение инвесторов, доходы которых распределяются в зависимости от объема внесенных средств от каждого инвестора. Участники платят паевые взносы и совместно принимают решения по взаимодействию с застройщиками. Другой вариант - инвестирование с профессиональными инвесторами в строящиеся объекты (обычно их не один, а много) для получения процента от прибыли. В этом случае вам не нужно заниматься организационными моментами, но придется уплачивать комиссию за услуги.

Плюсы инвестирования в строительство недвижимости:

• Возможность заработать больше, чем при покупке готового объекта за счет разницы между стартовой ценой и рыночной ценой готового объекта.
• Невысокий порог для входа: в регионах это суммы от 1 млн. рублей;
• Снижение рисков стать обманутым дольщиком благодаря появлению механизма эскроу-счетов;
• Быстрый срок окупаемости - от 1-2 лет.

Минусы:

• Распространено затягивание сроков сдачи объекта, из-за чего падает рентабельность;
• Необходимость проведения тщательного анализа застройщиков перед выбором;
• Риск столкнуться с недобросовестными застройщиками;
• Снижение доходности из-за ведения эскроу-счетов.

5. Инвестиции в фонды недвижимости 

Подходят для: инвесторов, у которых нет времени на самостоятельное инвестирование и средство для приобретение недвижимости, но которые хотят найти источник пассивного дохода с минимальными рисками.

Весомую долю инвестиций в недвижимость составляют инвестиции в фонды недвижимости. В России, в частности, это инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФы). Что это такое?

ЗПИФы - это фонды, которые позволяют частным инвесторам коллективно приобретать и зарабатывать на больших объектах недвижимости. Это могут быть торговые центры, жилые дома, апарт-отели, которые одному инвестору “потянуть” бывает очень сложно и дорого. С помощью ЗПИФов можно приобрести паи, которые продаются большому числу частных инвесторов. Далее инвесторы, пропорционально вложенным долям, могут зарабатывать на этом имуществе. Работу фонда осуществляет управляющая компания, то есть от участников ничего не требуется кроме уплаты комиссии за управление. 

Аналогом ЗПИФов за рубежом являются REIT (Real Estate Investment Trust). Но если российские паевые фонды в большинстве своем не являются биржевыми активами, то  REIT торгуются на бирже. Приобретение активов REIT для российских инвесторов затруднено тем, что нерезидентам США требуется уплачивать налог с прибыли по ставке 30%. Не имея статуса профессионального инвестора можно приобрести складские, гостиничные, офисные, торговые или специализированные виды REIT.  Данные на второй квартал 2022 года говорят о том, что дивидендная доходность REIT составляет от 1 до 13%.

Стратегии для вложений через фонды недвижимости могут быть различаться. Главным образом российские фонды недвижимости зарабатывают на аренде, то есть относятся к рентным. Это когда приобретенный объект фонд сдает в аренду, а полученный доход распределяет среди инвесторов. В среднем рентные паевые фонды, зарабатывающие на коммерческой недвижимости, дают доходность от 5 до 12%. Часто паевые фонды предлагаются банками, которым недвижимость попадает в распоряжение от заемщиков, которые не смогли рассчитаться по кредитам. 

В меньшей степени на рынке представлены прочие форматы фондов недвижимости: те, которые, например, зарабатывают на ремонте и перепродаже с наценкой, покупают землю под застройку либо используют стратегию редевелопмента. То есть, допустим, приобретают коммерческие объекты в выгодных районах с целью создать на их месте жилье премиум-класса. Такие проекты могут быть гораздо более доходными и приносить до 70% доходности, однако и риски крупных убытков здесь более высоки.

Перед покупкой инвестору следует особое внимание уделить на послужной список управляющей компании, которая отвечает за управление фондом. Важно понять, какой опыт она имеет, каких результатов уже добилась в прошлом. В целом фонды недвижимости можно назвать надежным инструментом инвестирования, однако даже этот инструмент не гарантирует рисков, например, от колебаний цен на недвижимость.

Плюсы фондов:

• Возможность получения пассивного дохода;
• С вас сняты обязанности по управлению и организации процесса;
• Низкий уровень рисков и высокая степень защиты капитала;
• Может быть установлен невысокий порог входа - обычно от 1 тыс. рублей.

Минусы фондов:

• Как правило, невысокий уровень уровень рентабельности;
• Инвестировать можно только на начальном этапе работы;
• Сложно выйти из фонда ранее истечения срока действия фонда (могут формироваться на сроки до 15 лет);
• Нужно уплачивать комиссию управляющей компании.

Виды недвижимости для инвестиций

Теперь рассмотрим варианты инвестиций по видам недвижимости. 

1. Жилая недвижимость

Подходит для: начинающих инвесторов, которые хотят найти относительно безрисковый способ вложения средств

Инвестиции в жилую недвижимость - наиболее популярный и простой вид вложений, который подойдет новичкам. Найти и приобрести жилье с высокой ликвидностью довольно просто, зачастую для этого не требуется проводить какой-то серьезной аналитической работы. Тем не менее, чтобы подобрать наиболее перспективные варианты следует учитывать следующие параметры:

• Регион. Ситуация на рынке жилья разных регионов может значительно отличаться, выгодная цена может свидетельствовать о депрессивности региона и низкой ликвидности жилья.
• Район. У каждого района есть репутация, которая может быть плохой, нейтральной или хорошей относительно уровня безопасности и экологической обстановки. 
• Инфраструктура. Детские сады, школы, торговые точки, остановки общественного транспорта - чем их больше, тем лучше. 
• Доступность. Насколько район доступен для общественного и личного транспорта, качество дорожного покрытия. Если речь о загородной недвижимости, то наиболее ликвидными будут варианты по соседству с крупными городами. 
• Перспективы района. Какие планы у властей и застройщиков относительно этого района. Планируется ли открытие новых ЖК, торговых объектов, центров культуры и досуга, строительство транспортных магистралей, больниц, образовательных учреждений и так далее. 
• Тип жилья. Вы можете инвестировать в покупку вторичного жилья или новостроек. Не стоит полагать, что новое жилье всегда перспективнее. Свидетельство тому - огромное число новой пустующей недвижимости, которая так и не нашла покупателя.
• Класс жилья. Выбранное жилье может иметь различные классы - “эконом”, “бизнес”, “премиум”, “элитное”. 
• Этаж. Если речь идет о покупке жилья в многоэтажном доме, то в первую очередь стоит рассмотреть варианты на средних этажах, верхний и средний считаются менее ликвидными. 
• Число комнат. Самое ликвидное жилье имеет одну или две комнаты.
• Площадь. Более ликвидными вариантами считаются помещения меньшей площади. 
• Планировка. Чем проще и стандартнее планировка (прямые стены и углы, прямоугольные комнаты), тем проще ее ремонтировать и обустраивать.
• Вид из окон. Очень важный показатель, который влияет на стоимость жилья и может преподноситься как преимущество при сдаче в аренду. 

Инвестиции в жилье часто используют для сохранения средств, так как риски здесь минимальны. А доходы, как уже говорилось, получают за счет перепродажи или сдачи в аренду. Среди вариантов жилой недвижимости вы можете рассмотреть:

• Квартиры в новостройках. Популярный вариант для покупки или аренды жилья у молодых семей, которые стремяться жить в новом жилье. Также новостройки пользуются спросом у тех покупателей, которые переезжают из устаревшего жилья и хотят обновить жилищные условия. Обычно новостройки представляют собой крупные многоэтажные комплексы на окраинах средних и больших городов, реже это может быть точечная застройка в центре города на месте ветхого жилья. Вы можете вложиться в покупку готового варианта, или, что выгоднее, приобрести квартиру на этапе застройки, после чего перепродать с доходностью около 25-30% или зарабатывать на аренде. Вложения в квартиры-студии в регионах могут стартовать от 1 млн. рублей.
• Вторичное жилье. В случае вторичного жилья вам предстоит подобрать наиболее ликвидный вариант как относительно перспектив места, так и относительно стоимости переделки и последующей перепродажи или сдачи в аренду. Иногда при кажущейся выгоде по цене стоимость ремонта может оказаться огромной, а итоговая стоимость вложений сопоставимой с приобретением такого же по параметрам нового жилья.
• Загородная недвижимость. Другой популярный вид недвижимости, который пользуется спросом у жителей крупных городов. В связи с ограничениями и требования по самоизоляции во время пандемии COVID-19, многие люди по-новому осознали ценность владения загородной недвижимостью и преимущества удаленной работы на лоне природы. Наибольшую ликвидность имеют благоустроенные загородные дома с красивой природой вокруг и наличием коммуникаций и инфраструктуры - хороших дорог и магазинов, либо с перспективой их появления в будущем. Варианты инвестиций также совершенно различны - от инвестиций в строительство на этапе проекта и перепродажи в черновой отделке до приобретения объекта под ключ с благоустроенным двором, баней и бассейном и сдачей в краткосрочную аренду в качестве гостевого дома. В последнем случае особенно учитывайте особенности региона (каков его туристический потенциал) и сезонность спроса. Такое жилье будет особенно востребовано на новогодние или майские праздники, а также в периоды летних отпусков. Вложения в загородную недвижимость могут стартовать от 2-3 млн. рублей.

2. Коммерческая недвижимость

Подходит для: инвесторов с опытом, которые хотят зарабатывать на сдаче помещений в аренду представителям бизнеса

Для инвесторов, которые уже имеют опыт инвестирования в недвижимость, подойдет вариант с коммерческими помещениями. В отличие от помещений жилых, такие помещения выгодно строить или приобретать не для перепродажи, а для сдачи в аренду. Арендные ставки здесь выше, чем у жилых помещений, выше и доходность (на 20-30%). 

Какие объекты недвижимости относятся к коммерческой:

• Объекты сферы торговли: магазины, супермаркеты, торговые центры;
• Общепит: рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные;
• Деловая недвижимость: офисы и БЦ;
• Спортивные объекты;
• Развлекательные и семейно-досуговые центры;
• Образовательные объекты: частные школы, детские клубы, обучающие центры;
• Складская недвижимость;
• Помещения сельхозназначения.

Показатели и перспективы инвестиционного проекта сильно зависят от конкретных условий и типа недвижимости. Если для покупки небольших торговых точек вам может хватить и нескольких сотен тысяч рублей, то в иные варианты, например, в покупку столичных ТЦ суммы могут не вмещаться в калькулятор - такие варианты рядовому инвестору можно рассматривать лишь через инвестирование посредством фондов недвижимости.

При перспективах более высокой доходности в коммерческие помещения учитывайте тот факт, что они обладают меньшей ликвидностью, чем жилье. Ведь представителей бизнеса в конкретной нише всегда ограниченное количество. Наиболее ликвидными вариантами являются небольшие торговые помещения. 

3. Производственная недвижимость

Подходит для: инвесторов с опытом, которые хотят зарабатывать на проектах с высоким уровнем доходности

Инвестиции в производственную недвижимость могут быть интересны опытным инвесторам, обладающим внушительным капиталом. Риски приобретения или постройки производственных помещений наиболее велики, так как требуется четкое понимание, кому именно они будут сдаваться и для каких целей. У разных производств существуют разные требования к коммуникациям, площадям и оснащению, так что это деятельность эта чаще всего проектная, то есть связанная с реализацией какого-либо проекта.

Помимо самостоятельного инвестирования в производственную недвижимость можно инвестировать в нее через посредников, например, через паевые инвестиционные фонды и фонды прямых инвестиций.

4. Земельные участки

Подходит для: для инвесторов с небольшими вложениями и текущими расходами, желающих найти наиболее перспективные варианты долгосрочных вложений

Еще один тип недвижимости для инвестиций - это земельные участки. Выгодны они тем, что стоят дешевле сооружений, не требуют затрат на содержание, коммунальные платежи и ремонт. Важный фактор при покупке земли - ее назначение. Самыми ликвидными считаются земли населенных пунктов, предназначенные для застройки и развития. Если же вы ищете варианты для долгосрочных вложений, можно рассмотреть участки за пределами населенных пунктов, например, земли сельхозназначения. 

5. Гаражи и парковочные места

Подходят для: инвесторов с небольшими вложениями, которые хотят иметь пассивный источник дохода. 

Один из самых бюджетных вариантов вложений - приобретение парковочного места или гаража для сдачи в аренду. Доходность будет напрямую зависеть от места. В густонаселенных районах и мегаполисах с обилием автомобилей свободное машиноместо может цениться очень высоко. Для получения наибольшей прибыли вы можете приобрести сразу несколько гаражей или парковок.  

Инвестиции в недвижимость за рубежом

При поиске вариантов для инвестирования не стоит ограничиваться российским рынком, обратите внимание и на зарубежную недвижимость. Самый простой и бюджетный вариант - вложиться в аппартаменты, то есть аналог отечественного понятия “квартира”. 

От вложений в заграничную недвижимость многих отталкивает не столько реальная ситуация с ценами или сложность процесса оформления документов, а сколько стереотипы. Все зарубежное может априори казаться дорогим, но на самом деле это совсем не так. На самом деле есть огромное число стран и городов, в которых недвижимость стоит как гораздо дороже, так и еще больше тех, где она бывает гораздо дешевле.

К примеру, по данным отчета компании Economist Intelligence Unit, Москва и Санкт-Петербург занимают 37-е и 73-е места в рейтинге самых дорогих городов мира в целом, а согласно рейтингу стран с ценами за один квадрат недвижимости от Numbeo, Россия занимает 50 место. То есть в большинстве стран мира цены на недвижимость уступают российским.

Чтобы выгодно вложиться в зарубежную недвижимость, нужно руководствоваться основным правилом для инвестирования в недвижимость вообще: покупать на спаде рынка, продавать на росте. В связи с этим в первую очередь стоит рассматривать самые недооцененные рынки, но в то же время в перспективных локациях, где можно ожидать наибольшего роста спроса на недвижимость. В числе таких выгодных зарубежных направлений для инвестиций в недвижимость в 2022 году называются Северный Кипр, Италия и Грузия. 

Плюсы:

• Сохранение капитала. Владея собственностью за рубежом, вы более застрахованы от колебаний экономики и инфляции, опираетесь на стабильность валюты.
• Возможность снизить расходы за рубежом. Зарубежная недвижимость поможет снизить затраты на отпуска или обучение в чужой стране.
• Дополнительные выгоды и льготы. Некоторые страны позволяют получить вид на жительство или гражданство при покупке недвижимости, где-то предоставляются льготы на приобретение первого жилья.

Минусы:

• Трудности в связи с различными условиями приобретения жилья. В каждой стране имеются свои юридические требования, тонкости законодательства, необходимые пакеты документов. 
• Сложность удаленного управления активом. Возможно, вам потребуется найти помощника, который будет заниматься обслуживанием за плату.

Как увеличить доходность недвижимости

Вы можете значительно увеличить рентабельность своей недвижимости, если будете мыслить нелинейно. Существует довольно большое количество приемов, которые могут вам в этом помочь.

• Ремонт. Классический и очевидный метод повышения стоимости любого помещения - ремонт. Главное, чтобы итоговая стоимость его перекрывала ваши затраты и при этом была конкурентной.
• Достройка. В вашем объекте может не хватать какой-то важной детали, которую вполне можно пристроить и поднять стоимость недвижимость почти на треть. Это может быть, например, крыльцо, балкон или подвал.
• Разделение крупного помещения на несколько маленьких. Отличный вариант, который может иметь место как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью. Вы просто разделяете помещение на части и сдаете его не одному, а нескольким арендаторам. Например, сдаете квартиру не одной семье за 45 тысяч рублей, а трем квартирантам по 20 тысяч рублей. Или вместо одной торговой точки на 150 квадратов, на которую никак не находится арендатор за 100 тыс. рублей, создаете три по 50 квадратов с арендной платой по 50 тыс. рублей. с каждой точки.
• Перепланировка. Отличная возможность повысить стоимость недвижимости до 40% - сделать ее более удобной и комфортной для целевого клиента, пересмотрев подход к планировке. Вы можете добавить или убрать какие-то стены, превратить неликвидные длинные коридоры в жилые комнаты и так далее. Однако стоит помнить, что все эти изменения придется утверждать в БТИ.
• Смена назначения помещения/участка. Если вы располагаете помещением или земельным участком в выгодной локации, вы можете перевести его в иное назначение. Например, переоформить жилое помещение в коммерческое, если находитесь на первой линии домов и видите перспективу сдачи его в аренду под коммерцию.